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AG München: Verwertungskündigung

Kanzlei Rechtsanwalt Dr. J.-E. Fischer in München
AG München, Endurteil vom 15.05.2020, Az. 473 C 4290/19

Wenn ein Eigentümer den Abriss eines Wohngebäudes plant, müssen unter Umständen bestehende Mietverträge gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist jedoch nur unter engen Voraussetzungen möglich, beispielsweise wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (sogenannte Verwertungskündigung).

Im entschiedenen Fall sah das Amtsgericht München die Verwertungskündigungen jedoch als unwirksam an, weil im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungen unstreitig keine Genehmigung nach Art. 2 BayZwEwG vom 10.12.2007 i. V. m. § 4 Abs. 1 Nr. 5, § 5 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 15.12.2017 erteilt war.

Im konkreten Einzelfall konnte seitens des Gerichts nicht festgestellt werden, dass bei Zugang der Kündigungen eine alsbaldige Verwertung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorlag. Im Übrigen wies das Amtsgericht München daraufhin, dass es an der herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur im Anschluss an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 23.03.1981 (WuM 1981, 155) daran festhalte, dass ohnehin zwingend erforderlich sei, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung, anders als die Baugenehmigung, jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tatsächlich vorliegt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 153; Cramer, Mietrecht 2019, Kap. H Rn. 180 m.w.N.; BeckOK MietR/Siegmund, 19. Ed. 1.3.2020, BGB § 573 Rn. 58, 59; NK-BGB/Werner Hinz, 3. Aufl. 2016, BGB § 573 Rn. 78; LG München II, Urt. v. 29.09.1994 - 8 S 2264/94, WuM 1997, 115; AG München, Urt. v. 18.11.2013 - 463 C 9569/13, ZMR 2014, 553; AG Hamburg Urt. V. 29.08.2013, Az. 44 C 20/13 -juris; zum Ganzen auch Bub/Treier-Fleindl, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl. 2019, § 573 Rn. 16).


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