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OLG München: Nichtige Vertragsklausel eines Bauträgervertrags zur Übergabeverpflichtung

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OLG München, Beschluss vom 28.01.2019, Az. 28 U 3555/18 Bau:

Das OLG München hat im o.g. Beschluss die Rücknahme der Berufung nahegelegt und ausführlich begründet, weshalb die Berufung gegen die Entscheidung des Landgerichts München I keine Aussicht auf Erfolg hat.

Im Fokus der rechtlichen Überprüfung stand folgende Vertragsklausel:

"Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme nach Ziff. 2. durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate."

Das Landgericht hat insoweit ausgeführt, dass sich aus der Gesamtschau der vertraglichen Regelungen ergibt, dass der Veräußerer nur dann zur Übergabe verpflichtet ist, wenn die Abnahme durchgeführt und die Bezugsfertigkeitsrate geleistet wurde. Die Übergabe werde mithin auch davon abhängig gemacht, dass der Erwerber die Abnahme erklärt. Dies beziehe sich auf beide dargestellten Varianten der Vertragsbestimmung, also auch auf die Zug-um-Zug zu leistende Zahlung. Das Landgericht legt weiter dar, dass die Beklagte vorliegend die Übergabe des Besitzes gerade wegen der nicht erklärten Abnahme verweigert. Die Definition der Besitzübergabe als einen Vorgang, der die Abnahme des Sondereigentums voraussetze, stelle eine nach § 12 MaBV unzulässige Einschränkung der Verpflichtungen des Bauträgers dar. Nach § 3 Abs. 2 MaBV dürfe der Bauträger die Bezugsfertigkeitsrate nur fordern, wenn er gleichzeitig den Besitz einräume. Diese gleichzeitige Besitzeinräumung dürfe der Bauträger nicht davon abhängig machen, dass der Erwerber zuvor das Sondereigentum abgenommen haben müsse. Eine solche Besserstellung des Bauträgers und letztlich Beschneidung der Rechte des Erwerbers sei in der MaBV nicht vorgesehen und verstoße gegen die Regelung des §§ 3 Abs. 2 und 12 MaBV. Dies führe zur Nichtigkeit des Ratenplans gemäß § 134 BGB.

Nach Ansicht des OLG München müsse auch die die Fälligkeit begründende vertragliche Regelung der Ratenzahlungsstaffelung des Vertrages in Zusammenhang mit der genannten Übergaberegelung gesehen werden. Aus der Zusammenschau der vertraglichen Regelungen ergebe sich eine mit den Bestimmungen der MaBV nicht in Einklang zu bringende Besserstellung des Bauträgers gegenüber dem Erwerber bzw. spiegelbildlich eine unzulässige Beschränkung der Rechte des Erwerbers. Durch die Verquickung des Abnahmeerfordernisses des Sondereigentums seitens des Erwerbers mit der Übergabepflicht des Bauträgers werde im Ergebnis eine nicht gerechtfertigte Besserstellung des Bauträgers und eine Einschränkung seiner in der MaBV festgelegten Verpflichtungen bewirkt.


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